前些年走进售楼处，置业顾问总爱把客户领到沙盘最高的那一栋楼前讲解。三十几层的玻璃幕墙在灯光下闪着光，＂视野无遮挡＂＂通风零死角＂＂一览众山小＂这些词被反复念叨。
许多家庭咬咬牙、添几十万贷款，把家安在了二十几层乃至三十几层。住进去之后却慢慢咂摸出一些不对劲的味道，账本里多出来的开销、电梯口排起来的长队、楼下空荡的街区，把当年那份＂住得高才叫好＂的执念一层层剥开。
而最近这两年，把高层住宅挂出去、回到老多层小区落脚的人越来越多。一位姓孙的老业主在2016年下半年贸然出手，买了城西新区一套总高三十三层的电梯房，2026年春节前完成过户，全家搬进了上世纪九十年代末建成的一个六层步梯小区。他自己一句＂住过才知道亏在哪里＂，算是道出了不少同路人的心声。
公摊吞了面积，账单越缴越厚
把老孙手里的两本房产证摊开做对比，差距一目了然。原先那套高层，证载建筑面积刚过一百二十平方米，套内实测只有八十五个平方。
换到的多层老房子，证载一百一十五平方米，套内逼近百平。差出来的十几个平方，正是高层住宅那部分让人摸不着、用不上的公摊。
公摊究竟从哪里冒出来的，2001年实行的《商品房销售管理办法》明确了商品房建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。电梯井、管道井、消防前室、设备间、变电室再加上公共门厅和过道，统统要按比例摊到每户业主头上。
多层住宅楼梯简单、设备间少，公摊一般维持在百分之十到百分之十五的区间。塔楼式高层因为电梯数量翻倍、消防疏散通道更复杂，公摊普遍冲到百分之二十五甚至接近三成。
让购房者心里堵得慌的不只是这笔糊涂账。物业费、取暖费、住宅专项维修资金这些日常支出，绝大多数城市仍然沿用建筑面积作为计费基础。
同样写着一百平方米的房本，住高层的家庭每年要为不属于自己客厅的那几十平方反复掏钱。中指研究院政策研究总监陈文静表示，改变计价方式对于房屋总价影响较小，但若部分项目更改为套内面积计价，住房单价就会上涨。
而对物业费的影响来看，当前物业费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本也不一定会降低。
12月12日，衡阳市自然资源和规划局等部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
再往前一点，肇庆则在今年5月出台＂21条＂措施促进房地产业高质量发展，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。河北张家口也跟上节奏，12月17日，河北省张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行＂现房销售＂，逐步推进＂取消公摊＂。
新政落地的城市目前还集中在三四线，对早就买了高层的存量业主来说，物业费基数依然按老办法走。老孙搬进多层之后翻了翻物业账本，物业费、取暖费加上停车费一个月加起来不到一百八十元。
原先那套高楼，类似项目摊下来每月超过四百元。一年算下来，省出来两三千块钱的开销，已经够老两口添置不少东西。
电梯熬走时间，上下楼成了苦差
住高层最磨人的，是早晚高峰那段排队等电梯的光景。老孙原来住的那栋楼是两梯四户的格局，十二层的位置看上去不算顶楼，等梯依然漫长。
早晨七点半到八点半之间，电梯从顶层下到一层往往要停十几次，遇上中介带客户看房、邻居推婴儿车，等候时间还要再延一截。为了不耽误打卡，他要么把闹钟拨早十五分钟出门，要么干脆等到九点之后再下楼，灵活倒是灵活，麻烦一点没少。
更让住户没辙的是电梯检修和故障。高层住宅一旦电梯停摆，徒步上下楼几乎是不可能完成的任务。
住建部门近些年也注意到了这件事。2024年，城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。
换句话说，老旧多层小区里电梯短缺的痛点正在被一栋栋楼地解决，反过来高层住宅自身的电梯老化问题倒是还没什么系统性出路。一栋三十多层的楼，电梯一旦进入大修期，运行间隔拉长、故障率攀升，业主大会能不能凑齐表决人数都成问题。
搬到六层步梯之后，老孙住四楼，进出门差不多就是几十秒的事，买菜回来不用算着电梯的时间，深夜下楼丢垃圾也不必再担心电梯停运。
配套围着小区，烟火气铺满日常
新建高层住宅往往位于城市新片区或近郊新城。地块大、容积率高，开发商一次推十几栋三十层往上的楼，看起来气派，配套服务跟进的速度却总是赶不上交房节奏。
菜市场常年说要开还没开，学校立项了仍在等编制，公交线路要等到人口到达一定密度才肯加密。住户买完房等几年才能等到周边商业慢慢长起来，这段空窗期意味着每天下班绕远路买菜、孩子上学要跨区跑通勤。
而老多层小区的优势恰恰长在了这条线上。它们大都坐落在城市建成区的核心地段，二三十年的时间足够把菜场、学校、医院、公园、地铁口一点点织到家门口。
＂十四五＂期间，国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个；更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；打造＂口袋公园＂1.8万多个、城市绿道2.5万公里。这一轮大规模更新让老小区在硬件层面已经摆脱了＂破败＂＂失修＂的旧印象。
除此之外，政策层面也在持续加码。近年来，住房城乡建设部指导各地扎实推进城镇老旧小区改造，在全国106个社区开展完整社区建设试点。
今年五月公布的《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》进一步强调，在完成＂十四五＂城镇老旧小区改造任务的基础上，继续深入推进这项工作，重点做好小区内老化管线改造，消除安全隐患。
开展建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造，支持有条件的楼栋加装电梯。2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，资金端的支持让老小区的改善有了稳定的预期。
更值得留意的是，去年八月出台的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。当前，中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
在杭州、北京等地，老楼原拆原建已经从概念走到了项目。北京西城区桦皮厂胡同八号楼是一个被反复提及的案例，桦皮厂胡同8号楼1978年建成，是一座住户20户的5层住宅楼，改建前已出现墙体开裂、构件脱落等各类安全隐患。
在政策东风下，这栋老楼被确定为西城区首个原拆原建的危旧楼改建试点项目，并于2023年9月28日正式启动拆除工作。改造完成后业主拿到了新房本，老地段、新房子、低公摊，这种组合恰好戳中了高层住宅的几个软肋。
老孙的小区目前还在等综合整治方案落地。
即便不算未来的改造红利，光是步行十分钟就能买到三家菜场的早市菜、走到地铁口只要五分钟、社区医院和邻里中心都开在门口，这种生活半径已经把所谓＂高端电梯洋房＂的体面感比了下去。
把视线拉远一点看，高层住宅未必是一件错事，城市土地紧张、人口集聚的客观现实摆在那里，它的存在自有逻辑。错的是把＂住得高＂等同于＂住得好＂的简单化想象。
真要追求生活品质，地段、得房率、配套和日常成本这几样的权重，远远超过楼层带来的视野加分。从这层意义上讲，那些把高层卖掉、搬回老小区的业主，未必是输给了时代，更像是用真金白银交完学费之后，重新读懂了＂住＂这个字。
参考资料：
中华人民共和国中央人民政府网：《老房子旧房子改造、资金安排……如何推进城市更新，五部门最新发声》，2025年5月20日发布。
新华网：《＂十四五＂期间累计改造城镇老旧小区二十四万多个，中国住房条件进一步改善》，2025年10月13日发布。
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